sábado, 8 de diciembre de 2012

APROVECHEMOS LA OPORTUNIDAD QUE NO TUVIERON NUESTROS PADRES

Diariamente vemos por la televisión desde hace unos años que la peor enfermedad que puede tener alguien es tener una hipoteca comprada entre 2001 y 2007. El virus no se encuentra muy lejos ya que se localiza un banco a una media de 250 metros de tu casa. Se idealizó que tener una vivienda era como tener un almacén repleto de oro y que subiría su precio sin cesar. En consecuencia, personas como tu y yo que solamente quieren tener un hogar, tiene que soportar la voracidad de las instituciones financieras y las entidades bancarias. Desahucios cada día a familias cuyos respectivos cónyuges han tenido que perder su trabajo por que pertenecían al sector de la construcción y obras públicas, directa o indirectamente. Otros aguantan como pueden y otros tiran bien del carro.

Actualmente hay más de 3 millones de pisos y casas vacíos, con la gente sin tener el techo por el que igualmente tienen que pagar por culpa de un producto sobre-vendido de los bancos y cajas. El banco "malo" no tiene por que ser tan malo y puede ser una oportunidad para quien su intención es tener una vivienda sin especular por ella. Por el contrario, me parecería una alternativa para reflexionar crear una red de agencias de propiedades inmobiliarias nacional para arrendar esas viviendas a precios no superiores a 200€. Mientras exista esta situación los bancos ganarían liquidez(más que criando polvo) y muchas familias tendrían acceso a una vivienda digna.

Hoy con la entrada del banco malo se calcula que el precio de la vivienda caerá en torno al 30%, cuando ya están al más del 50%. Por ejemplo, el BBVA tiene en Madrid viviendas desde menos de 33.000€. La C.A.M que en 2008 se quedo con un capital helado en liquidez de menos del 5% teniendo en su haber el 95% restante en activos inmobiliarios te ofrece casas de 80 metros cuadrados valoradas en 17000€. Hay buenas opciones a largo plazo para aquellos que o conserven su trabajo desde antes de la crisis, quienes promueven negocios o ideas innovadoras o aquellos que han conseguido mantener   un trabajo estable. Simplemente porque comprando una casa o piso ahora estaríamos ahorrándonos más de 30 años pagando nuestro dinero a los bancos y constructoras. A menos importe del precio menos  intereses en el plano del largo plazo.

Por ejemplo:

  • Año 2006, tenemos un piso que compramos bien de precio por 170.000€, para ello necesitamos 30 años para pagarla junto con un interés del 6% anual. Al final de esos largos años le habremos pagado al banco un montante de 476.000€ en total y 306.000€ en intereses.

  • Año 2012, nos venden un piso de las mismas características que el anterior pero con el descuento a día de hoy del 60%,  68000€. A este le aplicamos un interés del 6,5% durante 15 años y obtenemos un montante final de 134.300€ de los cuales 66000€ son en intereses.




Por la cantidad de hoy se pueden asumir menos años para devolver el préstamo y por lo tanto menos intereses soportados. En total un 82,5% menos.

Hay que tener en cuenta que el 7% de las viviendas de segunda mano son vendidas por lo que el poder económico en general está a falta de liquidez. Se tarda una media de un año para vender una casa de 2º mano.
Por otro lado, el 90% de los vendedores que finalmente logro vender su inmueble tuvo que rebajar un 27% la oferta inicial, la cuál iba ajustada al mercado(rebajada).

Lo que nos lleva a Mayo de este año cuando el gobierno decide dar ventaja a quien se quiere bajar del barco de los pisos y ofrecen una exención en impuestos de las rentas obtenidas por la ventas de inmuebles realizadas antes del 1 de enero de 2013. En letra pequeña te incentivan a vender y dinamizar un poco el mercado tan estancado que hay. También hubo reformas en los alquileres. Puedes recuperar tu propiedad alquilada en un mes si tu inquilino no paga pero sólo si es para darle uso de vivienda habitual. Un chorro cortado por el Gobierno a una gran manera de sobrevivir de los particulares que poseen segundas viviendas.


Las promotoras se enfrentan contra los bancos alegando que deben bajarse los bancos el tipo de interés y no apretándoles con el precio pero eso es otra historia y cuánto más dejen de ganar más amplia será mi sonrisa.

Una de las variables más a tener en cuenta es cuánto tiempo podría durar esta situación. Puede llegar hasta los 10 años fáciles por una razón de lógica. La tendencia demográfica española hará que dentro de cuarenta años haya desaparecido la décima parte de la población. A partir de 2018 ya habrá más defunciones que nacimientos. Según los cálculos del INE, España perderá más de un millón de habitantes por década. Lo que nos lleva a la conclusión de que si hay menos gente a partir de ese año y el nº de casas y pisos que a día de hoy tenemos es para una población en crecimiento prevista para el 2022 las cuentas me salen a que esta situación va a durar un largo tiempo...

Fitch, que es una agencia de calificación (los boca-chancla), afirmó que los costes de financiación ya no volverán más a estar como antes de la crisis. Dicen pocas verdades pero esta es que no tiene mentira posible.
Los grandes culpables(entidades de crédito) que hacen que esta situación esté así tienen un saldo de crédito de morosidad de 182.226 millones de €, de acuerdo con los datos del Banco de España. Con esos fundamentos la situación es desequilibrada, duradera y difícil.

Pero lo más surrealista posible es que hasta el Presidente del Gobierno declare en una reunión con la presidenta de Brasil que :
"Necesitamos vender esas viviendas a precios razonables"...

Lo primero, Rajoy tiene una inmobiliaria??  No, pero es parecido. Al nacionalizar bancos y tener poder en distintos grupos bancarios por su parte del capital público, el hombre tiene una montaña de pisos que los quiere vender al mejor postor. Para eso está estudiando la posibilidad de conceder la residencia a los extranjeros que compren pisos de 160.000€. Es una estrategia política para incentivar al mercado ruso y chino que está comprando nuestro mercado inmobiliario y así poder ahorrarse dinero en impuestos. Rajoy está echando el all in con dos doses desesperadamente para ver que ocurre en 1 año y si se han vendido más pisos, más dinero para presentarle a Draghi y que su ansiado déficit baje a costa de sufrir los que menos debemos y menos culpa tenemos.

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